اجارهنشینی زیر سقف تورم
بازار اجاره مسکن امسال برای میلیونها خانوار ایرانی با یک دغدغه مشترک همراه بود؛ اینکه آیا میتوانند همچنان در همان خانه بمانند یا باید به دنبال گزینهای ارزانتر، کوچکتر و دورتر از محل زندگی فعلی خود باشند.
به گزارش خبرنگار شبکه اقتصاد، افزایش هزینههای زندگی، کاهش قدرت خرید، نااطمینانی اقتصادی و شرایط ویژه ناشی از تنشهای سیاسی و نظامی، بازار اجاره را به یکی از پرچالشترین بخشهای اقتصاد خانوار تبدیل کرده است. اگرچه آمارهای رسمی نشان میدهد رشد اجارهبها در برخی مقاطع کمتر از نرخ تورم عمومی بوده، اما واقعیت بازار برای بسیاری از مستاجران چیز دیگری است؛ چرا که مسکن سهم بزرگی از هزینههای ماهانه خانوار را به خود اختصاص میدهد و کوچکترین افزایش در این بخش، فشار قابل توجهی ایجاد میکند.
در حالی که اجارهبها در بسیاری از مناطق با رشد قابل توجهی همراه شد، افزایش درآمد خانوارها فاصله زیادی با هزینههای زندگی داشت. حداقل دستمزد کارگران حدود ۶۰ درصد افزایش یافت، اما کارمندان دولت عمدتاً با افزایشهایی در بازه ۲۰ تا ۴۳ درصد روبهرو شدند. این در شرایطی است که تورم عمومی در سطوح بالای ۵۰ درصد قرار داشت و هزینههای مسکن، خوراک و خدمات همچنان فشار زیادی بر خانوارها وارد میکرد.
بنابراین حتی اگر حقوق کارگران از نظر درصدی از اجاره جلو زده باشد، سطح درآمد پایه آنقدر پایین است که افزایش درصدی لزوما به معنای جبران قدرت خرید نیست؛ مخصوصا برای خانوارهایی که بخش بزرگی از درآمدشان صرف مسکن میشود.
امسال بسیاری از مستاجران نه برای پیدا کردن خانه بهتر، بلکه برای حفظ همان سطح از زندگی سال گذشته وارد بازار شدند؛ اما حتی حفظ شرایط قبلی هم برای بخش بزرگی از آنها ساده نبود.
البته فشار اصلی بازار اجاره تنها در رشد قیمتها خلاصه نمیشود؛ مسئله مهمتر، سهم مسکن از درآمد خانوار است. در حالی که استاندارد جهانی، اختصاص بیش از ۳۰ درصد درآمد به مسکن را نشانه فشار هزینهای میداند، در ایران بسیاری از مستاجران، بهویژه در کلانشهرها، بیش از نیمی از درآمد ماهانه خود را صرف اجاره و هزینههای مرتبط با مسکن میکنند. همین موضوع باعث شده حتی افزایشهایی که از تورم عمومی پایینتر است، همچنان برای خانوارها سنگین و تعیینکننده باشد.
مستاجرها؛ از کوچ اجباری تا سرپناه کوچکتر
یکی از مهمترین تغییرات امسال در بازار اجاره، تغییر رفتار مستاجران است. در سالهای گذشته، بخشی از خانوارها هنگام تمدید قرارداد تلاش میکردند خانهای بزرگتر، در منطقهای بهتر یا با امکانات بیشتر پیدا کنند، اما حالا اولویت بسیاری از آنها تنها توان پرداخت است.
مشاوران املاک میگویند تعداد زیادی از مستاجران تنها به دنبال کاهش هزینه هستند حتی اگر این کاهش هزینه به معنای کاهش کیفیت زندگی باشد.
کوچکتر کردن خانه، رفتن به مناطق ارزانتر، افزایش فاصله محل زندگی تا محل کار، زندگی چندنسلی یا حتی همخانه شدن، از جمله راهکارهایی است که برخی خانوارها برای کنترل هزینه مسکن انتخاب کردهاند.
یکی از مستاجران در تهران میگوید: سال قبل برای تمدید قرارداد مجبور شدیم مبلغ بیشتری پرداخت کنیم، امسال دیگر توان افزایش دوباره را نداشتیم. در نهایت خانه کوچکتری در منطقهای ارزانتر پیدا کردیم.
این روایت تنها یک نمونه از شرایطی است که بسیاری از مستاجران با آن روبهرو هستند. افزایش هزینههای خوراک، حملونقل، آموزش و خدمات باعث شده سهم مسکن در سبد هزینه خانوار بیش از گذشته احساس شود.
چرا اجاره گران شد؟
بازار اجاره تابع عوامل مختلفی است و نمیتوان افزایش آن را تنها به یک دلیل نسبت داد.
یکی از مهمترین عوامل افزایش هزینه نگهداری ملک است. مالکان معتقدند هزینه تعمیرات، بازسازی، خدمات ساختمان و حتی مالیات و هزینههای جانبی نسبت به گذشته افزایش پیدا کرده است.
از سوی دیگر، قیمت بالای مسکن باعث شده بسیاری از خانوارها که در گذشته امکان خرید خانه داشتند، همچنان در بازار اجاره باقی بمانند. این موضوع تقاضا برای اجاره را بالا نگه داشته و فشار بیشتری به این بازار وارد کرده است.
عامل دیگر، کاهش عرضه واحدهای مناسب برای اجاره است. در شرایطی که ساختوساز و عرضه مسکن جدید با محدودیتهایی روبهرو بوده، تعداد واحدهای قابل اجاره متناسب با رشد تقاضا افزایش پیدا نکرده است.
یکی دیگر از هعواملی که باعث افزایش قیمت خرید و به دنبال آن اجرای مسکن شد، جنگ است. در جنگ 40 روزه واحدهای پتروشیمی و فولاد در کشور مورد حمله قرار گرفت. همین موضوع باعث افزایش قیمت تمام شده ساخت هر متر مربع مسکن در کشور شده است. افزایشی که بر بازار اجاره نیز سایه انداخت.
روایت صاحبخانهها؛ ما هم تحت فشاریم
در سوی دیگر بازار، مالکان روایت متفاوتی دارند. بسیاری از آنها معتقدند افزایش اجارهبها نتیجه شرایط اقتصادی است و نمیتوان انتظار داشت قیمت اجاره از سایر هزینهها جا بماند.
یکی از مالکان میگوید: مبلغی که به عنوان پول پیش دریافت میکنیم نسبت به چند سال قبل ارزش خیلی کمتری دارد. هزینه تعمیر خانه، لوازم و خدمات چند برابر شده است. اگر اجاره را افزایش ندهیم، عملا درآمد ملک کاهش پیدا میکند.
برخی مالکان نیز معتقدند در شرایط تورمی، اجارهبها برای آنها تنها یک درآمد ماهانه نیست، بلکه بخشی از جبران کاهش ارزش سرمایه است.
با این حال کارشناسان مسکن معتقدند مشکل اصلی بازار، تقابل میان مستاجر و صاحبخانه نیست؛ بلکه شکاف میان درآمد خانوار و هزینه مسکن است.
به گفته آنها، حتی اگر مالک دلایل اقتصادی خود را داشته باشد و مستاجر نیز با محدودیت درآمد مواجه باشد، نتیجه نهایی برای اقتصاد خانوار یکی است؛ افزایش فشار هزینهای.
جنگ چه اثری بر بازار اجاره گذاشت؟
شرایط جنگی و افزایش نااطمینانی اقتصادی یکی دیگر از عواملی بود که بر رفتار بازار مسکن تاثیر گذاشت.
بازارهای اقتصادی در زمان بحران معمولا با افزایش احتیاط روبهرو میشوند. خانوارها تصمیمهای بزرگ مالی را به تعویق میاندازند و سرمایهگذاران نیز تلاش میکنند دارایی خود را در برابر کاهش ارزش پول حفظ کنند.
در بازار اجاره، این شرایط چند اثر داشت. نخست، افزایش نگرانی درباره آینده اقتصادی باعث شد برخی مالکان در تعیین قیمتها محتاطتر یا سختگیرتر شوند.
دوم، بخشی از خانوارها که در شرایط عادی امکان جابهجایی داشتند، به دلیل نگرانی مالی ترجیح دادند در همان خانه بمانند؛ موضوعی که تقاضا برای تمدید قراردادها را افزایش داد.
سوم، نااطمینانی باعث شد بسیاری از خانوادهها نقدینگی خود را برای شرایط احتمالی آینده حفظ کنند و همین موضوع قدرت آنها برای پرداخت رهنهای بالاتر را کاهش داد.
فعالان بازار مسکن معتقدند در شرایط بحرانی، بازار اجاره بیش از گذشته به شرایط کلان اقتصادی واکنش نشان میدهد.
اجاره بیشتر از تورم رشد کرد یا کمتر؟
یکی از پرسشهای اصلی درباره بازار اجاره این است که آیا رشد اجارهبها از تورم عمومی بیشتر بوده است؟
بر اساس آمارهای رسمی، تورم سالانه اجاره مسکن در سال جاری در سطحی پایینتر از تورم عمومی قرار گرفته است. این یعنی در مقیاس آماری، افزایش متوسط اجاره کمتر از رشد کلی قیمت کالاها و خدمات بوده است.
اما این مقایسه یک نکته مهم را نادیده میگیرد؛ مسکن یک کالای معمولی در سبد مصرف خانوار نیست. وقتی قیمت یک کالا مانند مواد غذایی افزایش پیدا میکند، امکان کاهش مصرف یا جایگزینی وجود دارد، اما درباره مسکن چنین امکانی محدود است.
یک خانواده نمیتواند به راحتی هزینه مسکن را حذف کند یا مصرف آن را به شکل قابل توجهی کاهش دهد. بنابراین حتی رشد کمتر از تورم هم میتواند فشار زیادی ایجاد کند.
همچنین میانگینهای آماری ممکن است با تجربه افراد در قراردادهای جدید تفاوت داشته باشد. مستاجری که امروز برای تمدید قرارداد اقدام میکند، با یک عدد واقعی در یک فایل مشخص روبهرو است، نه میانگین کل بازار.
شکاف میان درآمد و اجاره؛ مسئله اصلی بازار
با این حال، بحران اصلی بازار اجاره، صرفا افزایش قیمت نیست بلکه فاصله میان رشد درآمد خانوار و رشد هزینه مسکن است.
در سالهای گذشته، درآمد بسیاری از خانوارها نتوانسته همپای افزایش هزینههای زندگی حرکت کند. نتیجه این روند، افزایش سهم مسکن از بودجه خانوار بوده است.
وقتی بخش بزرگی از درآمد صرف اجاره میشود، خانوار مجبور میشود از بخشهای دیگر مانند تفریح، آموزش، سلامت یا پسانداز کم کند.
این مسئله به تدریج کیفیت زندگی را کاهش میدهد و باعث میشود بازار اجاره تنها یک مسئله اقتصادی نباشد، بلکه به یک مسئله اجتماعی تبدیل شود.
چشمانداز بازار اجاره در ماههای آینده به چند عامل وابسته است؛ نرخ تورم، وضعیت اقتصادی، میزان عرضه مسکن و شرایط سیاسی.
اگر تورم کنترل نشود و قدرت خرید خانوار افزایش پیدا نکند، حتی کاهش سرعت رشد اجاره نیز نمیتواند فشار موجود را از بین ببرد.
راهحل بلندمدت بازار اجاره نیز تنها کنترل قیمت نیست؛ بلکه افزایش عرضه مسکن، حمایت از ساختوساز، ایجاد نظام اجارهداری حرفهای و افزایش توان اقتصادی خانوارهاست.
بازار اجاره امسال یک پیام روشن داشت؛ مسئله مسکن دیگر تنها دغدغه کسانی نیست که به دنبال خرید خانه هستند. برای میلیونها خانوار، حفظ یک سقف بالای سر، به مهمترین بخش مدیریت هزینههای زندگی تبدیل شده است.