قطبنمای بازار مسکن از کار افتاده است؟ سرگردان در برزخ ریزش، ثبات یا صعود
در آستانه تابستان ۱۴۰۴، بازار مسکن ایران با شرایطی کمسابقه مواجه است. از یکسو کاهش محسوس در تقاضای خرید و اجاره و از سوی دیگر افزایش نسبی عرضه، فضایی از آرامش ظاهری را در این بازار پدید آورده است. اما نگاهی عمیقتر به متغیرهای اقتصادی، اجتماعی و سیاسی حاکم بر کشور نشان میدهد که این سکون میتواند نویدبخش رکود عمیقتر یا حتی بحران در آینده باشد، اگر سیاستگذاریها به موقع و کارآمد نباشند.
به گزارش شبکه اقتصاد، به دنبال جنگ ۱۲ روزه ایران و رژیم صهیونیستی، حجم معاملات خرید مسکن در تهران بهطور محسوسی کاهش یافت. طبق گزارشها، در برخی مناطق پایتخت قیمتهای پیشنهادی تا ۸.۵ درصد افت کرده است. این کاهش بیش از هر چیز ناشی از افت شدید تقاضاست؛ چرا که خریداران بهخصوص در بازار سرمایهای، بهدلیل افزایش ریسکهای ژئوپلیتیک، ترجیح دادهاند فعلاً در حاشیه بایستند.
از نیمه دوم سال ۱۴۰۱ تاکنون، بازار مسکن در رکود معاملاتی به سر میبرد و از نیمه دوم ۱۴۰۳ نیز از نظر قیمتی به ثباتی نسبی رسیده است. عامل اصلی این رکود، کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی است؛ خریدارانی که عمدتاً برای تأمین سرپناه اقدام به خرید میکنند. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، بالا بودن نرخ بهره و نبود وامهای کارآمد، عملاً آنان را از بازار خارج کرده است.
خروج اتباع خارجی و اثرات دوگانه بر بازار
یکی از تحولات اخیر که بر بازار اجاره اثر گذاشته، خروج گسترده اتباع خارجی غیرمجاز بهویژه افغانها از کشور است. طی هفتههای اخیر، حدود 400 هزار تا یک میلیون مهاجر غیرقانونی افغانستانی از ایران خارج شدهاند که این موضوع منجر به افزایش محسوس عرضه مسکن استیجاری، بهویژه در مناطق پایینشهر تهران شده است. این واحدها با قیمتهایی معادل سال گذشته وارد بازار شدهاند و سبب کاهش نرخ اجاره در این بخش شدهاند.
با این حال، گزارشهای رسمی نشان میدهد که برخلاف انتظار، خروج اتباع نتوانسته به کاهش عمومی هزینه اجاره منجر شود. طبق آمارها، شاخص هزینه اجاره در بهار ۱۴۰۴ نسبت به بهار ۱۴۰۳، رشد ۳۷ درصدی داشته است. هرچند این عدد نسبت به تورم نقطهای ۴۲ درصدی اجارهبها در سال قبل کاهش یافته، اما همچنان بسیار بالاتر از نرخهای تاریخی است.
بررسیهای میدانی حاکی از آن است که در تهران و حومه، بسیاری از موجران و مستأجران برای مقابله با نااطمینانی ناشی از جنگ اخیر، قراردادهای خود را بهصورت اضطراری و کوتاهمدت تمدید کردهاند. این تمدیدهای موقت که عمدتاً برای تیر و مرداد انجام شده، فرصتی برای تصمیمگیری در شرایط پایدارتر فراهم میکند. در چنین فضایی، تعداد فایلهای جدید اجاره کاهش یافته و بازار در وضعیت نیمهتعطیل به سر میبرد.
همچنین تغییر الگوی قراردادهای اجاره از مدلهای رایج به ترکیب «رهن بیشتر، اجاره ماهانه کمتر» نیز مشهود است. این تحول عمدتاً به دلیل نااطمینانی در نقل و انتقالات پولی در سیستم بانکی است که موجران را به سمت دریافت مبلغ نقدی یکجای بیشتری سوق داده است.
یکی از پیامدهای بلندمدت رکود معاملات خرید، کاهش انگیزه ساختوساز است. در شرایطی که نرخ بازگشت سرمایه در بازار مسکن کاهش یافته و هزینههای ساخت به دلیل تورم مصالح بالا رفته، ساختوساز جدید بهشدت افت کرده است. این موضوع در آینده میتواند به کمبود واحدهای جدید منجر شود و در صورتی که بازار از رکود خارج شود، با جهش قیمتی مجدد روبهرو خواهیم بود.
اگرچه دولت طرح نهضت ملی مسکن را همچنان در دستور کار دارد، اما واقعیت این است که به دلیل رشد هزینههای ساخت، این طرح دیگر تنها مختص اقشار کمدرآمد نیست و عملاً طبقه متوسط مشتری اصلی آن شده است. همچنین طرحهایی چون مسکن استیجاری، مسکن تدریجی و اجاره به شرط تملیک هنوز در سطح اجرا به مقیاس مؤثر نرسیدهاند.
بازا مسکن به کدام سو میرود؟
بازار مسکن ایران در حال حاضر تحت تأثیر سه نیروی عمده قرار دارد:
۱. کاهش تقاضای مصرفی و سرمایهای: به دلیل افت قدرت خرید، نااطمینانی اقتصادی و سیاسی و کاهش جذابیت سرمایهگذاری در مسکن.
۲. افزایش نسبی عرضه در بخش اجاره: به دلیل خروج اتباع خارجی، که البته بیشتر بر مناطق خاص و محدودی اثر گذاشته است.
۳. تأخیر در اجرای طرحهای بلندمدت دولتی: نبود طرحهای جایگزین و کارآمد باعث شده بازار نتواند از فاز رکود خارج شود.
در نتیجه، پیشبینی میشود بازار مسکن حداقل تا پایان تابستان ۱۴۰۴ همچنان در وضعیت رکودی باقی بماند. اگرچه ممکن است در ماههای آتی با افزایش جابهجاییها، بازار اجاره تا حدی جان بگیرد، اما این رونق نیز موقتی خواهد بود.
در بلندمدت، اگر دولت نتواند با سیاستگذاری مؤثر تقاضای مصرفی را تحریک کند و همچنین ساختوساز را با حمایتهای مالی تقویت نماید، شاهد بازگشت ناگهانی تقاضا و جهش دوباره قیمتها در سالهای آینده خواهیم بود. با توجه به شرایط فعلی، روند افزایشی ملایم و ادامه رکود محتملترین سناریو برای آینده نزدیک است.
بازار مسکن ایران در تابستان ۱۴۰۴ بیش از هر زمان دیگری در وضعیت «انتظار و تردید» قرار دارد. خریداران، مستأجران و حتی سازندگان در موقعیتی ایستادهاند که برای هرگونه تصمیمگیری، نیازمند ثبات سیاسی، اقتصادی و مالی بیشتر هستند. در چنین فضایی، سیاستگذاران باید به جای اقدامات مقطعی، به سراغ طراحی و اجرای راهکارهای ساختاری برای خروج از رکود، تحریک عرضه و تقاضا و بازگرداندن تعادل به بازار بروند. در غیر این صورت، آرامش کنونی، پیشدرآمد توفانی در آینده خواهد بود.